财政发力：专项债收储加快落地，为房地产“去库存”注入强心剂

房地产行业去库存速度有望加快。

11月8日下午，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，并明确了两项与房地产相关的重要增量政策。

一是明确，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。二是，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

“这是9.26政治局会议后,各部委一系列重要措施中财政支持政策的延续，对改善房地产市场预期尤为关键。”克而瑞分析师认为。

其进一步表示，通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，不仅为地方政府腾出空间以更好发展经济、保障民生,也为后续发行地方政府专项债收购存量房、回购闲置土地和进行城中村改造的货币化安置预留出更大空间，是房地产行业去库存、完善住房保障体系的有力举措，是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要支持措施。

关于提及房地产方面的两项举措，中指研究院政策研究总监陈文静表示，这两项措施传达出中央对于“稳地产”的决心。一方面，税收政策的出台，会进一步降低居民购房成本、企业税费压力，另一方面，各地收购存量土地等的工作进度，也将加速推进。

房地产税收方面，易居研究院副院长严跃进表示，从目前房地产相关税收政策来看，包括增值税、土地增值税和个税的政策都存在调整空间，降低房企、房屋买卖中的税费成本，对于降低开发和交易成本具有积极作用。

而在专项债收储方面，多位分析师表示，此举有助于消化存量，促进房地产市场供需快速回归平衡状态。

“支持使用地方专项债用于收储存量商品房闲置土地，可有效补充收储资金来源，解决保障性住房再贷款资金规模有限、商业银行发放贷款积极性不高导致收储进度迟缓的问题，进而推动地方收储完成消化存量住房和筹建保障性住房的双重目标，可有效加快房地产企业资金流转速度。”上述克而瑞分析师称。

严跃进认为，专项债政策逐步落地，意味着“消化库存”方面，新增金融财政政策支持可以与其他政策形成非常好的配合，有助于消化土地和房屋库存，促进供求关系实现再均衡。

与此同时，有分析师认为，此次财政支持允许地方发行政府专项债，还将为100万套城中村改造货币化安置提供强有力的资金支持。新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可释放出规模可观的增量购房需求，有助于存量住房的消化。

“这项举措有利于通过市场化方式实现多重目标。一是有利于加快存量商品房去库存以及盘活闲置土地资源，改善房地产行业供求关系失衡预期。二是有助于加快保障性住房供给，收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足低收入群体和新市民的多层次住房需求。三是助力保交楼、改善房企资金状况，实现保主体和保就业。”上述分析师称。

“总体来看，此次提升地方债务限额、化债资金等政策，能够精准有效降低地方现存债务压力，预计可化解合计12万亿元地方政府隐性债务。而金融、财政重磅政策的相继落地，用好各项资金在为地方进一步投资、改善民生等方面释放更大空间，助力经济平稳发展的同时，也会对楼市形成利好。”陈文静说。